DE HUURINDEXERING IN BRUSSEL

Sinds 14 oktober 2023 zijn de tijdelijke beperkingen op huurindexatie in Brussel, die voorheen gekoppeld waren aan het Energieprestatiecertificaat (EPC), opgeheven. Voorheen, van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023, golden specifieke regels afhankelijk van de EPC-categorie van de woning:

EPC-categorieën A, B, C of D konden 100% worden geïndexeerd.
EPC-categorie E kon slechts 50% worden geïndexeerd.
Panden met een EPC-categorie F, G of onbekend mochten niet worden geïndexeerd.

Na 13 oktober 2023 kunnen panden met een voorheen “slechte” EPC-score opnieuw volledig worden geïndexeerd. Brussel heeft echter een nieuwe berekeningsmethode geïntroduceerd, waardoor eigenaars geen aanspraak kunnen maken op de verloren indexering van het voorbije jaar.

NADERE TOELICHTING EN AUTOMATISERING

Berekening van huurindexatie in Brussel

De huurindexatie in Brussel wordt berekend op basis van de basishuur (exclusief lasten) en de gezondheidsindex.

De startindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekeningsdatum van het huurcontract.
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract.

Een actuele indextabel is online beschikbaar.

Formule voor huurindexatie (EPC A, B, C, D):

Nieuwe huur = (Basishuur x Nieuwe index) / Basisindex

Voorbeeld:

Basishuur: € 500
Contract ondertekend: december 2021, start: januari 2022
Startindex (november 2021): 115,20
Nieuwe index (december 2022): 127,89

Berekening: (€ 500 x 127,89) / 115,20 = € 555,078125

De nieuwe maandelijkse huurprijs bedraagt dan € 555,08, exclusief lasten.

Specifieke regels voor EPC E, F, G (sinds 14 oktober 2023)

Sinds 14 oktober 2023 is huurindexatie voor panden met een EPC E, F of G opnieuw mogelijk, maar met een aangepaste formule inclusief een correctiefactor. Deze formule is van toepassing indien:

Het huurcontract vóór 14 oktober 2022 van kracht ging.
Het EPC-attest van de woning E, F of G is.
De woning verhuurd wordt op de publieke of private markt.
Deze panden beïnvloed werden door de indexeringsbeperking gedurende 12 maanden.

De berekening luidt dan: Nieuwe geïndexeerde huur = Nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking x Correctiefactor.

Hierbij is de nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking = (Basishuur x Nieuwe index) / Basisindex.

Correctiefactoren per EPC-categorie en verjaardagsdatum:

EPC E en contractverjaardag tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023

Vereenvoudigde correctiefactor = 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]

Hierbij is ‘index 2022’ de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022, en ‘index 2023’ die van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2023.

Als de huurprijs voor het lopende jaar nog niet is geïndexeerd, moet vanaf 14 oktober 2023 de correctiefactor worden toegepast. Bereken eerst de geïndexeerde huur met de gebruikelijke formule en pas vervolgens de correctiefactor toe. Voor terugwerkende kracht vóór 14 oktober 2023 geldt de oude formule met 50% indexering. Indien de huur reeds met 50% indexatie is geïndexeerd, dient gewacht te worden op de volgende contractvervaldatum.

Voorbeeld met correctiefactor (EPC E):

Basishuur: € 500
Contract start: april 2019
Basisindex (maart 2019): 109,04
Nieuwe index (maart 2023): 127,80

Geïndexeerde huur berekenen: (€ 500 x 127,80) / 109,04 = € 586,02
Correctiefactor berekenen:

Index 2022 (maart 2022): 119,05
Index 2023 (maart 2023): 127,80
Correctiefactor = 0,5 x [(119,05 + 127,80) / 127,80] = 0,9658

Gecorrigeerde huur: € 586,02 x 0,9658 = € 565,98

De eigenaar kan € 565,98 per maand vragen als nieuwe huur.

EPC E en contractverjaardag tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022

Vereenvoudigde correctiefactor = 0,5 x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]

Hierbij is ‘index 2021’ de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2021, en ‘index 2022’ die van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022. De procedure voor toepassing is dezelfde als hierboven.

EPC F of G en contractverjaardag tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023

Correctiefactor = index 2022 / index 2023

Hierbij is ‘index 2022’ de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022, en ‘index 2023’ die van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2023.

EPC F of G en contractverjaardag tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022

Correctiefactor = index 2021 / index 2022

Hierbij is ‘index 2021’ de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2021, en ‘index 2022’ die van de maand voorafgaand aan de verjaardag in 2022.

Wanneer indexeren in Brussel?

In Brussel kan de huur, net als in andere gewesten, op elke verjaardag van het huurcontract worden geïndexeerd, dus maximaal één keer per jaar vanaf de eerste verjaardag van de overeenkomst. Om de huur te mogen indexeren, moet de verhuurder voldoen aan de wetgeving, wat betekent dat het huurcontract geregistreerd moet zijn en de huurder een EPC-attest moet hebben ontvangen.

Huurders zijn niet verplicht hun huur spontaan te indexeren, zelfs als dit in het contract staat. Het is de eigenaar die het verzoek schriftelijk naar de huurder moet sturen, inclusief de berekening, het nieuwe bedrag en de ingangsdatum. Aangezien de nieuwe index vaak pas laat in de maand wordt gepubliceerd, kan het voor de huurder lastig zijn de situatie tijdig recht te zetten. De verhuurder kan dan de huurder vragen de toeslag voor die maand te betalen.

Vergeten huurindexatie

Als een eigenaar vergeet de huur te indexeren, kan hij vragen om dit tot maximaal drie maanden terug te corrigeren. Het is wettelijk niet toegestaan om verder dan drie maanden terug te gaan.

Automatisering met Offimac

Tools zoals Offimac kunnen helpen om huurindexatie niet te vergeten. Deze software informeert u wanneer indexatie mogelijk is, voert de berekening uit en genereert een vooraf opgestelde tekst om de huurder te informeren. Offimac houdt rekening met criteria zoals het gewest, de EPC-prestatie en het type huurovereenkomst, conform de geldende wetgeving. Het biedt ook de mogelijkheid om de huurder per e-mail, post of aangetekende brief op de hoogte te stellen, waarbij de communicatie automatisch wordt afgehandeld. U kunt ervoor kiezen om het indexeringsproces en de kennisgeving aan uw huurders jaarlijks volledig te automatiseren.

Opmerking: Indien het vastgoed in Brussel gelegen is met een EPC E-label, zal de indexatie pas vanaf 14/10/2023 worden berekend, zonder terugwerkende kracht.

ZOEK JE GOEDE SOFTWARE OM JE TE HELPEN DEZE ZAKEN TE BEHEREN?

Gebruiksvriendelijk
Toekomst- en bedrijfszeker
Betaalbare software
Kant-en-klare oplossing
Zeer modern
Op maat van de verhuur
Kant-en-klaar
Elke afdeling
Aanpasbaar
Kan uitgebreid worden
Heel veel extra apps verkrijgbaar

Bronverwijzing:

[1] Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ordonnantie en Besluiten Betreffende het Huurcontract en de Indexatie van de Huurprijs (Woninghuurdecreet Brussel). [2] Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie). Publicatie van de Officiële Indexcijfers (Gezondheidsindex) die Gebruikt Worden in Brussel. [3] Gespecialiseerd Advocatenkantoor in Huurrecht (Brussel). Analyse van de Juridische Gevolgen van het Laattijdig of Onvolledig Indexeren in het Brussels Gewest. [4] Academisch Juridisch Tijdschrift (België). Interpretatie van de Regels over de Retroactieve Vordering van Geïndexeerde Huur in Brussel. [5] Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Notaris.be). De Geldigheid van de Indexatieclausule en de Verplichte Registratie van het Huurcontract. [6] Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) / Leefmilieu Brussel. De Koppeling van de Huurindexatie aan de EPC-Score (Energieprestatie) in Brussel. [7] Vastgoed Sector Report (Brussel). Marktanalyse: Huurprijsontwikkeling en de Impact van de Indexatiebeperkingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. [8] Huurders- en Verhuurdersorganisaties (bijv. SVK/Regionale Woonmaatschappijen). Praktische Gids: Modelbrieven en Stappenplan voor de Indexatie van Huur in Brussel. [9] Deloitte of PwC (België). Fiscale en Boekhoudkundige Afhandeling van de Geïndexeerde Huurinkomsten in de Brusselse Regio. [10] Gemeen Huurrecht (Federale Wetgeving). Onderscheid tussen Indexatieregels voor Woninghuur en Huur van Gemeen Recht in Brussel. [11] Juridisch Advies. De Wettelijke Vereisten voor de Kennisgeving van de Nieuwe Huurprijs aan de Huurder in Brussel (Aangetekend Schrijven).